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开发商 布局商业地产初见效(21世纪经济报道)
2012年01月12日

       尽管开发商扎堆转型商业地产,行业内仍存争议,但就2011年而言,开发商布局商业地产已开始对其业绩有明显助推作用。

   根据龙湖地产近期公布的销售业绩报告,2011年,龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态在全国范围内推出,累计实现销售超过百亿元。截至2011年12月,龙湖长楹天街整体销售额达20亿,其中商业部分占到10亿。2012年将继续在北京主打商业部分的销售,并推出其写字楼部分。

   富力地产近期也称,商业地产助推富力“逆势突围”。早在2011年上半年,其商业地产盈利能力已经显现,酒店营运收入增长37%,投资物业收入增长32%,达2.1亿。李思廉2011年曾透露,预计2012年酒店、写字楼剔除重估溢价后营收首次将超过10亿元。

   龙湖方面也称,产品线业态的进一步多元化,成为龙湖有效应对市场波动,赢得市场机会的重要保障。数据显示,龙湖地产2011年全年实现合同销售额382.65亿元,增长14.8%,其中商业地产贡献良多。龙湖地产首个大客户俱乐部近日在国贸三期揭幕,预示着龙湖营销以客户导向的新模式正在寻求更深层的发酵。

   开发商加速布局商业地产的背景是,目前商业地产仍保持供不应求局面。高和投资写字楼白皮书的调查数据显示,2011年北京商业整体供应稀缺,尤其是市区商业供应稀少。2007年之后,受住宅市场暴涨影响,北京40个商业立项的项目中,有30个都转为住宅项目。阳光新业总裁助理李睿认为,目前来看,住宅调控是个较长期的趋势,偏好房地产的投资型资金将转向商业地产领域,从而驱动商业地产整体向上增长也是个较长期的趋势,随着消费的升级,商业地产的投资价值会愈加突显。

   2011年写字楼租金大幅上涨。dtz戴德梁行1月10日发布的第四季度写字楼报告称, 2011年,北京市甲级写字楼市场可租赁面积供应紧张,多个优质项目被整栋买断。新增项目屈指可数,可租赁面积严重短缺。随着供需矛盾日益突出,业主纷纷提高租格。

   数据显示,至2011年第4季度,北京市甲级写字楼租金较去年同期同比增长44.0%,达每月每平方米246.43元,环比上涨8.59%。全市甲级写字楼空置率达到历史最低值3.83%。

   此外,商铺方面资深人士告诉记者,与重点二线城市相比,北京市的商住比仍然较低,具备很大的提升潜力。如济南万达广场的商住比为2.22%,西安紫薇上层的商住比为1.93%,而北京屯三里的商住比仅为1.41%。在住宅市场价格趋于稳定的背景下,商铺的投资优点日趋明显,商铺价格会持续走高。

   高和投资董事长苏鑫表示,目前商业地产特点主要是供应量少,涨价快,尤其写字楼涨幅很快。2015年底之前,北京的写字楼供应量非常少,前景非常好。

   不仅北京。中国指数研究院黄瑜院长表示,根据国家统计局的宏观数据,2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都呈10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%,商业用房销售额增长30%。未来一年,商业地产无论企业还是个人投资,都是一个很好的机会。

   2011年,北京仅有金澳国际、高和萃、龙湖长楹天街、望京soho等少数几个商业地产项目入市。2012年,预计入市的新商业地产项目更少。但大量民间资本开始涌向商业地产,造成供需矛盾加剧。李睿表示,这仍然是由于住宅调控不放松,这些民间资本在房地产行业内自发进行结构调整的表现。不限购的商业地产市场,是吸纳大量资金的理想场所。他提醒说,虽然2012年商业地产整体将继续上涨,但不要期望短时间内追逐超额利润,因为商业地产的投资线和回报期都比较长。

   不过,光耀东方董事长李贵斌在搜狐焦点网举办的“2012中国地产新视角高峰论坛”上称,据其拓展部掌握的数据,从2011年9月底开始,商业地产投资型物业已经开始出现疲软,观望态势也渐渐浓厚。“未来投资收益高的商业地产仍有比较好的前景,但市场已经开始分化,需要用专业的精神留住商业地产的春天。”李贵斌称。 


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