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一些城市楼市成交量有回暖趋势(经济参考报)
2012年02月24日

    春节长假过后,各地商品房的成交量不断增加,特别是上周(2月13至19日),全国各大城市的成交量普遍上涨,楼市迎来“小阳春”。与此同时,银行首套房贷款利率、存款准备金率、部分地方政府的调控政策也都出现了“微调”,这是否意味着房地产市场在加速“筑底”?专家认为,在房价回归合理之前调控政策决不能放松,但对购买首套房的刚需业主可以微调政策,以减轻他们的购房负担。

  各地成交量持续增加部分刚需出手

  记者近日在济南一些楼盘的售楼处看到,来看楼的购房者和前几个月相比有所增加,特别是一些大力促销的楼盘,人气明显回升。济南燕山立交桥附近的一楼盘打出了每平方米8150元起的“特价房”,而之前这一小区的房价普遍在1 .2万元左右。

  “价格还是挺合适的,就是搞特价的那几套房子位置稍微差些。”济南市民刘先生看完房子有些心动。他告诉记者,为给儿子买房子,他已经看过许多楼盘了,感觉到年前年后有的房价确实降了不少,就趁机来了解了解。

  国家统计局公布的数据显示,今年1月份70个大中城市房价全部停涨,环比下降的达到48个,其中济南房价下跌0 .1%,青岛环比下跌0.3%。

  虽然房价仍有下降趋势,但上周济南、青岛的商品房成交量都出现大幅度反弹。济南上周共成交商品房1859套,环比前一周增加了1426套,环比上涨了329.33%。其中住宅成交727套,环比前一周增加了395套。青岛上周也成交新房1352套,环比增长77.2%。

  记者发现,不仅是山东的一些城市,全国不少城市的楼市成交量都有回暖趋势。中金公司的监测数据显示,16个重点监测的城市中,14个城市周环比上升,两个城市周环比下降;16个重点城市总体周成交量环比均值上升36%,南京、苏州、重庆等城市出现较明显回暖,成交量超越了去年均值。

  一些业内人士也感觉到最近房地产市成交量的变化。世联信立怡高总经理朱江说,这应该是过节期间压抑的一部分刚性需求的释放,也是对部分房地产实质性降价的良好回应。中原地产山东分公司经理王欣认为,目前济南一些楼盘的降价幅度已经达到了30%,有的项目已接近成本价,一些购房者看到真正实惠的价格,所以才敢于出手买房。

  政策微调刺激房市

  除了楼市自身的价格调整促进了成交量,一些业内人士还表示,各地首套房贷利率的回调、存款准备金率的下降以及各地暗自出台的一些“救市”措施,都对房地产市场起到了刺激作用。

  记者在济南的一些银行了解到,虽然目前仍有部分银行采取上浮5%到10%的利率政策,但建设银行、工商银行、浦东发展银行等已可以根据客户的信用实行基准利率,并且贷款申请难度也有所降低。

  存款类金融机构人民币存款准备金率从2月24日起,将再下调0.5个百分点,这已是自2011年12月5日3年来首次下调存款准备金率后第二次调整,这次下调将直接释放出4000亿元的流动性。

  虽然有业内人士认为,存准率的下调主要是为了缓解流动性不足的问题,并不是货币政策放松的信号,对房价没有实质性影响,但还是引起了人们的密切关注。

  清华大学经济管理学院教授李稻葵表示,这次存准率下调开启了宏观政策微调的进程,目的是解决实体经济、尤其是小微企业融资难的问题。但监管力度会提升,防止资金进入非实体经济。房地产方面,在坚持调控方向不变的前提下,有针对性的微调也将会有必要。

  与此同时,一些地方政府也开始有意无意地放松调控政策,但受到了外界巨大压力。安徽芜湖对购房者补贴的“救市”政策,三天后宣布“暂缓执行”。中山市将住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元的做法也很快变成“试行措施”。据了解,自2011年下半年以来至少已经有十几个市通过税费优 惠 、 放 宽 公 积 金 额 度 、 购 房 补贴、调整住宅标准等措施进行了房地产政策的微调。

  一些业内人士认为,虽然国家一再强调房地产调控政策不放松,房价也在朝着预期的方向走,但市场近期的新动向值得关注,因为这些新动向将影响到购房者的心态,从而最终影响到调控的效果。

  “见底”时间不确定但回归理性是方向

  在佛山、芜湖、中山的放松调控政策被紧急叫停后,人们更深地体会到国家将继续严格调控楼市的决心。一些专家认为,房价平稳回落至合理价格是调控的不变方向,近期虽然成交量回暖,但房价难言反弹,在保障性住房建设继续稳步增加、限购、差别化房贷等政策组合拳调控下,房地产市场将不断回归“居住性”本性。

  全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海说,虽然各地房价开始停涨,但下降的幅度普遍不大,离合理价位仍有一定的差距,因此国家的调控政策不会放松,各地的变相放松政策在舆论压力和国家监管下将受到严格限制。

  一些专家认为,国家限购、差别化利率等抑制投机性的调控政策将被长期坚持,但有关首次购房者负担的政策可以逐步放松,以解决刚需民众的住房、购房压力。

  王欣说,首套房利率是应该适当调整的项目之一。据测算,以首付三成贷款100万元的商品房为例,按20年期年7.05%的利率计算,如果利率上浮5%则相当于总房价上涨2%, 上 浮10%则相 当 于 房 价 涨4%,而如果7折利率,则相当于房价降11%。

  对于民众关心的房价何时“见底”,不少业内人士认为,目前房地产商的资金压力依然不小,降价仍是房地产商摆脱困境的唯一途径,房价将在上半年继续回调。“但之后可能会在成交量增长的同时开始回稳。”王欣说。

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,楼市成交量的活跃说明供需双方在价格上的认可程度增加,但说房价“见底”为时尚早,后期的成交量值得关注。他同时指出,由于房子位置、户型、楼盘的唯一性,每个楼盘的底部价都不一样,因此很难说何时是底。“考虑到经济增长和人们收入水平提高等因素,长期来看房价不涨就意味着降,人们也不必过分等待最底部。”


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